Oma koti on monelle suuri haave, mutta asuntolainan ottaminen voi hirvittää. Laina-ajat ovat pitkiä ja suuren lainasumman hankkiminen tuntuu monesta turhan riskialttiilta. On kuitenkin selvää, että omassa asunnossa asuvat säästävät yleensä pitkällä tähtäimellä hurjia summan vuokra-asumiseen verrattuna. Uskallanko siis ottaa asuntolainan?
Olemme koonneet tälle sivulle tietoa asuntolainoista ja niiden hakemisesta. Vaikka unelmakoti olisi jo tiedossa, kannattaa tietopakettimme lukea läpi. Oikein mitoitettu ja hyvillä ehdoilla hankittu asuntolaina on sijoitus omaan tulevaisuuteesi.
Mikä on asuntolaina?
Asuntolaina on laina, jota haetaan asunnon ostoa tai peruskorjausta varten. Asuntolainan päävakuutena toimii yleensä ostettu asunto. Lainamäärä on noin 70 – 85 % ostetun asunnon hinnasta, ja loppuosa täytyy joko maksaa käteisenä tai ottaa erillisenä lainana. Asuntolaina on yleensä tavallisen ihmisen suurin laina, joten sen saaminen on huomattavasti työläämpi prosessi kuin esimerkiksi nettilainojen ja kulutusluottojen nostaminen.
- Lue myös: Remonttilaina
Ennen asuntolainan hakemista on hyvä käydä läpi tarkkaan oma lainasuunnitelma ja laskea halutun lainamäärän todennäköisiä kustannuksia. Ennen pankin kanssa käytäviä lainaneuvotteluita on hyvä olla selvillä siitä, paljonko on valmis maksamaan asumisesta joka kuukausi. Lainaa voi hakea pankilta netin kautta tai henkilökohtaisesti varaamalla ajan pankista. Asuntolainoja voi hakea myös asuntorahastoista ja muilta luotonantajilta. Asuntolaina on aina vakuudellinen laina, sillä lainamäärä ja laina-aika ovat huomattavasti suurempia ja pidempiä kuin kulutusluotoissa.
Pankista voi hakea lainaa netin kautta tai varaamalla ajan suoraan pankkiin. Kun pankki on vastaanottanut lainahakemuksen, tehdään hakijalle henkilökohtainen lainatarjous. Jos tarjous miellyttää, voi hakija tehdä ostotarjouksen haluamastaan asunnosta. Ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen tehdään kaupat – ja sen jälkeen koti on ikioma.
Asuntolainan saamisen edellytykset
Asuntolainan voi saada kuka tahansa, jonka tulotaso katsotaan riittäväksi lainan takaisinmaksua varten. Lainanottajan tulee olla täysi-ikäinen. Jos kyseessä on henkilö, joka ostaa asuntoa ensimmäistä kertaa, on valtio luonut järjestelmän tukemaan ensiasunnon ostamista.
Asunnon ostamista suunnitellessa kannattaa olla yhteydessä pankkiin hyvissä ajoin, jotta tietää voiko pankki myöntää pankkilainaa ja kuinka paljon. Kun pankin kanssa on neuvoteltu siitä, minkälaista asuntoa on aikeissa ostaa ja mistä, pankki tarkistaa onko lainan hakijalla maksukykyä ja luottokelpoisuutta. Lainan hakijan tulot, menot, varat ja velat tarkistetaan. Asuntolainan saamiseksi ei tulisi olla luottotiedoissa merkintöjä. Toisaalta, luottohäiriömerkinnät eivät aina ole este asuntolainan saamiselle, varsinkin jos velat on maksettu ja ne ovat olleet pieniä.
Pankki tekee lainapäätökset aina tapauskohtaisesti henkilöille, jotta laina olisi oikeanlainen lainan hakijalle. Jos pankki katsoo lainanhakijan pystyvän maksamaan velan takaisin ja tiedot varallisuudesta osoittautuvat riittäviksi, voi lainan hakija saada pankilta lainatarjouksen eli lainalupauksen.
Lainalupaus on nimensä mukaisesti lupaus siitä, että kun sopiva asunto löytyy, voi henkilö aloittaa neuvottelut asunnon ostamisesta myyjän kanssa. Asuntomarkkinoilla hyvät asunnot menevät nopeasti, joten ostajalla on hyvä olla valmius tehdä tarjous heti oikeanlaisen asunnon löydyttyä.
Ennen pankkiin menoa
• Selvitä omat tulot ja menot
• Kerää kaikki tiedot muista omista lainoistasi
• Kokoa palkkakuitit yhteen
• Kokoa yhteen tiedot muusta omaisuudestasi
Omarahoitusosuus eli henkilön omat säästöt ovat merkittävässä asemassa asuntolainaa haettaessa. Lainakatto tarkoittaa, että lainaajalla tulee olla noin 10 % lainasummasta etukäteen säästettynä – asuntoa ei siis pysty ostamaan 100% lainarahalla. Kyseessä on rajoite, jonka tarkoitus on estää kuluttajia ylivelkaantumasta ja asuntomarkkinoita ylikuumentumasta. Lainaa vastaan pankki haluaa yleensä kyseessä olevan asunnon sekä lisäksi muuta varallisuutta eli vakuuksia. Jos lainan hakijan edellytykset täyttyvät ja pankki katsoo voivansa antaa asuntolainaa, saa lainan hakija lainatarjouksen. Lainatarjouksesta muun muassa selviää lainan korko.
Kuinka paljon voi saada asuntolainaa?
Suomessa on asuntovelallisilla asuntovelkaa Tilastokeskuksen mukaan keskimäärin 100 000 euroa, asumiskunnasta riippuen. Pankin myöntämän asuntolainan määrä riippuu henkilön tai henkilöiden tuloista, varallisuudesta, tulevaisuuden näkymistä ja suunnitelmista. Jos henkilöllä on säännölliset tulot, työllisyystilanne vaikuttaa hyvältä tulevaisuudessa eikä henkilöllä ole maksuhäiriömerkintöjä, pankki todennäköisesti arvioi henkilön maksukyvyn tarpeeksi hyväksi.
Pankki huomioi myös, tulevatko hakijan varat riittämään normaaliin jokapäiväiseen elämiseen ja mahdollisiin äkillisiin muutoksiin ja menoihin. Lainalle on hyvä myös tehdä niin sanottu stressitestaus, eli lainan kaikki kulut lasketaan yhteen ja korkona käytetään 6 % prosentin korkoa. Stressitesti osoittaa maksuerien suuruuden jopa hyvin korkealla korolla, sillä pitkissä lainoissa korkojen nousu on aina riski. Asuntolainan määrä suhteessa tuloihin tulisi olla kohtuullinen.
Jos lainanhakija on ollut pidemmän aikaa pankin asiakas, voi pankki verrata henkilön maksuhistoriaa ja arvioida henkilön maksukykyä sitä kautta. Tästä syystä voi lainan neuvottelut olla helpompi tehdä pankissa, jonka asiakkaana on ollut jo pidemmän aikaa, sillä pankille asiakkaan taloudellinen tilanne on tuttu. Pankin asiakkaaksi tuleminen on yksinkertaista, joten asuntolainan voi saada sellaisestakin pankista, johon on vastikään avannut tilin ja luonut asiakkuuden. Tästä syystä asuntolainoja voi ja kannattaa aina kilpailuttaa eri pankkien välillä.
Asuntolainalaskuri
Asuntolaina on yleisin ja usein isoin laina mitä yksittäiset henkilöt tulevat elämässään ottamaan. Siksi on erittäin tärkeää suunnitella lainan ottamista tarkkaan ja arvioida sen kustannuksia. Netissä on paljon erilaisia asuntolainalaskureita, joiden avulla voi selvittää tietyn pankin yleistä korkotasoa tietylle lainamäärälle ja tietylle laina-ajalle.
Tarkkaa vastausta lainalaskureista ei saa, sillä pankit huomioivat aina lainaajan henkilökohtaiset varat ja taloudellisen tilanteen. Lainalaskurien avulla voi kuitenkin alkaa kilpailuttamaan lainoja ja lopulta pyytää lainatarjouksia eri pankeilta. Asuntolainan kilpailutuksen avulla voi löytää hyvillä lainaehdoilla juuri itselle kaikkein sopivimman lainan.
Asuntolainan korko
Asuntolainoissa oli vuonna 2019 poikkeuksellisen alhaiset korot Suomen Pankin mukaan. Korkoprosentit ovat olleet prosentin luokkaa. Kaikkein viimeisimmät luvut on syytä tarkistaa ja arvioida aina ennen asuntolainan ottamista. Esimerkiksi laskettu Euribor-korko julkaistaan päivittän uudestaan ja sitä seurataan eri ajanjaksoissa.
| Asuntolainan tunnuslukuja | Keskimäärin Suomessa, 2019 |
| Lainamäärä | 102 240 € |
| Laina-aika | 19 vuotta ja 6 kk |
| Keskikorko | 0,76 % |
| Prime-korko | Pankit määrittelevät itse |
| Kiinteä korko | Arvioidaan pankin kanssa |
| Marginaalikorko | 1,0 % |
Asuntolaina on pitkäaikainen laina ja sen kokonaishintaan vaikuttaa moni asia. Lainaan liittyy asuntolainan marginaali sekä viitekorko ja lainanhoitomaksu. Lainalle on mahdollista valita erilaisia korkoja.
Asuntolainassa on syytä huomioida lainan todellinen vuosikorko, joka pitää sisällään lainan kaikki kustannukset. Lainan marginaalilla tarkoitetaan palkkiota, joka maksetaan pankille lainan myöntämisestä. Viitekorko on se korko, johon pankki sitoo asuntolainan koron eli lainan hinnan.
Euribor 1kk, 3kk, 6kk, 12kk
Euribor-korko on euromaiden yhteinen viitekorko, johon asuntolainan korko on mahdollista sitoa pankkien toimesta. Euribor-koron suuruuteen vaikuttaa Euroopan keskuspankki ja rahamarkkinat. Korko voi määräytyä kuukauden, kolmen kuukauden, puolen vuoden tai vuoden väliajoin.
Prime-korko
Prime-korko on pankin oma viitekorko ja siihen vaikuttavat suoraan pankin omat päätökset. Pankin Prime-korkoa muokkaavat päätökset pohjautuvat yleiseen korkotasoon, talouden tulevaisuusennusteisiin sekä inflaation arvioituun muutokseen. Prime-korko ei välttämättä ole korkovaihtoehdoista edullisin, sillä pankin oma päätösvalta voi tehdä siitä koron, joka reagoi hitaasti korkojen laskuun mutta nopeasti korkojen nousuun.
Kiinteä korko
Pankin kanssa voi sopia kiinteästä korosta tietylle ajanjaksolle tietylle lainalle. Ajanjakson päätyttyä korko tarkistetaan uudestaan. Kiinteän koron lopullinen hyöty lainalle selviää korkokauden ajanjakson päätyttyä, jolloin kokojen muutoksia voi arvioida. Mikäli korot ovat olleet suuremmat kuin lainalle asetettu kiinteä korko, on sijoitus kiinteään korkoon ollut kannattava ja se on säästänyt rahaa. Mikäli korot ovat olleet pienemmät kuin lainan kiinteä korko, on velallinen menettänyt enemmän rahaa.
Asuntolainaan on myös mahdollista liittää korkokatto, joka suojaa korkotason nousun varalta. Korkokatto on turvaa tuova järjestely, varsinkin silloin jos korkojen nousu voi vaikuttaa voimakkaasti omaan talouteen. Korkojen nousua on vaikea ennakoida, eikä sille ole mitään takeita. Tästä syystä korkokaton hankkiminen lainalle voi olla ylimääräinen kustannus, joka tuo toki mielenrauhaa lainan ottaneelle henkilölle, mutta korot eivät välttämättä nouse kovasti korkokaton voimassaoloaikana.
Lainaaja voi myös varautua korkojen nousuun säästämällä ja maksamalla mahdollisen korkojen nousun vain tarpeen vaatiessa.
Mikä on asuntolainan laina-aika?
Laina-aikojen pituus vaihtelee. Jollekin sopii 15 vuoden laina ja joku tahtoo lainan 35 vuodeksi. Asuntolainan keskimääräinen laina-aika on ollut Suomessa pitkään noin 20 vuotta paikkakunnasta riippumatta. Laina-aikaa määritellessä on syytä huomioida lainan kokonaiskustannukset. Mitä pidempi laina-aika, sitä kalliimpi laina. Asuntolainaa lyhennetään ennalta sovitun summan mukaisissa kuukausierissä. Kuukausieriä on erilaisia kuten annuiteettilaina, kiinteä tasaerälaina ja tasalyhennyslaina.
Annuiteettilainaa lyhennetään kuukausittain erissä, jotka reagoivat korkotason kasvuun ja laskuun. Eri pankkien annuiteettilaskurien avulla voi saada suuntaa antavaa tietoa kuukausierien suuruudesta. Annuiteettilainassa laina-ajan pituus on nähtävissä.
Kiinteä tasaerälaina on kiinteä kuukausittain lyhennettävä laina, johon korkojen vaihtelu vaikuttaa eri tavalla kuin annuiteettilainaan. Kiinteään tasaerälainaan korkojen vaihtelu vaikuttaa pidentämällä tai lyhentämällä laina-aikaa, mutta ei suurentamalla tai pienentämällä kuukausieriä. Tasalyhennyslainassa laina-ajan alussa maksetaan enemmän korkoa ja laina-ajan loppuun mennessä maksettavan koron osuus lainasta pienenee.
Vaihtoehtoina on pankkien omat primekorot tai Euribor-korot. Jos taloustilanne muuttuu äkisti huonoksi ja on hankaluuksia maksaa lainalyhennyksiä, on mahdollista neuvotella pankin kanssa lyhennysvapaista kuukausista, jolloin maksetaan vain korkokuluja lainan lyhennyserän sijaan.
Lyhennysvapaata kuukautta kannattaa harkita vain todellisessa tarpeessa, sillä lyhennysvapaat jaksot tekevät lainasta kalliimman ja pitkäaikaisemman. Mikäli lainan maksuja ei maksa ja asunto on lainan vakuutena, voi pankki tai muu luotonantaja siinä tapauksessa pakkolunastaa asunnon. Tähän tilanteeseen päädytään vain silloin, jos velallinen on pidemmän aikaa laiminlyönyt lainaerien maksua takaisin luotonantajalle.
Asuntolaina vakuus
Pankki vaatii vakuuksia lainalle, jotta se voi varmistua lainan takaisinmaksusta. Yleensä noin 75 % asunnon arvosta toimii vakuutena, mutta loput 25 % on oltava esimerkiksi lainaa hakevan omia säästöjä tai lainaa, johon on erillinen vakuus. Jotta ostettavaa asuntoa voi käyttää vakuutena, on pankin ensin arvioitava asunnon arvo ja sen soveltuvuus vakuudeksi. Vakuuksina voi toimia myös arvopaperit, huoneistot, kiinteistöt tai mikäli henkilö omistaa maata. On myös mahdollista käyttää vakuutena henkilötakausta tai pankin omaa tarjoamaa talousratkaisua. On mahdollista saada myös asuntolaina valtiontakaus, joka on maksullinen ja siihen liittyy tiettyjä ehtoja.
Asuntolaina ilman säästöjä
Lainakaton säädösten mukaan 90 % ostetun asunnon arvosta saa olla lainalla ostettua, joten asuntoa ei voi ostaa ilman omia säästöjä tai riittäviä vakuuksia. Jos henkilö ostaa asuntoa ensimmäistä kertaa ja hän on säästänyt rahaa ASP-tilille, voi velan osuus olla 95% asunnon hinnasta.
Jos tarvitset pienempää lainaa ilman vakuuksia esimerkiksi asunnon käsirahaa varten, kannattaa silloin kääntyä nettilainojen puoleen. Netistä lainaa saa jopa 60 000 euroa ja prosessi on yleensä huomattavasti pankkilainaa nopeampi.
ASP-järjestelmä
ASP eli asuntosäästöpalkkio on ensiasunnon ostajia tukeva järjestelmä, jonka ansiosta omia säästöjä tarvitaan asuntolainan saamiseksi 10 % koko asunnon hinnasta. Velan osuus voi siis olla jopa 90%.
Jos tarkoituksena on tulevaisuudessa hankkia oma asunto, kannattaa avata ASP-tili ja aloittaa säästäminen. ASP-tilille tulee säästää 10 prosentin omarahoitusosuus asunnon hinnasta. ASP säästäminen on tarkoitettu 15-39-vuotiaille ensiasunnon ostajille. Vähimmäissäästöaika on kaksi vuotta.
Tiliä avatessa kannattaa kilpailuttaa eri pankkien ASP-tarjouksia, sillä ne vaihtelevat keskenään jonkin verran. Hyväksyttyjä talletuksia tilille tulisi maksaa vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä. Säästettävän summan tulisi olla 150-3000 € vuosineljännestä kohden. Joka ikinen vuosineljännes ei tarvitse säästää, jos esimerkiksi joinakin kuukausina talous on yllättävien menojen takia tiukemmalla.
ASP-lainan enimmäismäärä on vuonna 2021 Helsingissä 215 000 euroa, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 160 000 euroa, Tampereella ja Turussa 140 000 euroa ja muissa kunnissa 120 000 euroa. Valtio tukee ASP-lainaa korkokatolla, jolloin korkojen noustessa yli 3,8 % valtio maksaa kaikista koroista 70 %. Tämä korkokatto on voimassa kymmenen ensimmäistä lainavuotta.
Käänteinen asuntolaina
Käänteinen asuntolaina on tarkoitettu erityisesti eläkeiässä oleville asunnonomistajille, jotka tarvitsevat ylimääräistä rahoitusta. Kyse voi olla esimerkiksi liian pienestä eläkkeestä tai että henkilö tarvitsee ylimääräistä rahaa jotakin menoa varten. Tällöin voi hakea käänteistä asuntolainaa, jolloin osa omasta asunnosta pantataan pankille vakuudeksi lainaa vastaan.
Laina-aikana lainasta maksetaan vain korkoja pankille. Pankki saa lainan takaisin yleensä asunnon myynnin yhteydessä lainan ottajan muuttaessa vanhainkotiin tai jonkin muun syyn takia. Suomessa käänteisen asuntolainan markkinat eivät ole kovin suuret, sillä ihmiset jättävät mielellään asuntonsa perinnöksi.
Mistä asuntolainaa saa Suomessa
Suomessa monet pankit tarjoavat asuntolainaa. Pankista riippuen asuntolainojen laina-ajat vaihtelevat, mutta useimmiten lainaa myönnetään noin 25 vuodeksi. 45 vuotta on yksi pisimmistä laina-ajoista mitä Suomessa tarjotaan, mutta Handelsbanken tarjoaa lainaa jopa 60 vuodeksi. Lainaa voit hakea esimerkiksi näistä pankeista:
| Pankki | Mitä pankki tarjoaa |
| Nordea | Nordean asuntolainaan voi saada omatakauksen, mikäli omat säästöt tai vakuudet eivät riitä kattamaan lainasumman vakuusarvoa. Vakuutusyhtiölle maksetaan tällöin korvauksesta, jolloin maksuvaikeuksien yllättäessä vakuutusyhtiö korvaa pankille korkeintaan ostetun omatakauksen summan. |
| Osuuspankki | OP asuntolainaan voi saada jopa 25 vuoden kiinteän korkokaton. Lainan ottajan tulee kuitenkin olla pankin omistaja-asiakas saadakseen edun. |
| S-Pankki | S-Pankilta asuntolainan voi saada jopa 45 vuoden ajaksi. Näin pitkää laina-aikaa tarjotaan vain tiettyihin kohteisiin, jotka pankki on arvioinut. |
| Danske Bank | Danske Bankin asuntolaina on halvempi niille, jotka ovat kuuluvat Akavan jäsenliittoon. Halvemman lainasta tekevät pienemmät marginaalit, toimitusmaksun ja järjestelypalkkion puuttuminen ja kuluttomat lyhennysvapaat. |
| POP-Pankki | POP-Pankki tarjoaa korkoputkea asuntolainoihin, jolloin lainalle voi määritellä ylä- ja alarajan. |
| Handelsbanken | Handelsbanken on markkinoinut asuntolainojaan erittäin pitkillä laina-ajoilla, joka on poikkeuksellista Suomen asuntolainamarkkinoilla. |
| Aktia | Aktiasta voi myös hakea vapaa-ajan asuntolainaa, mikäli tarvitsee rahoitusta esimerkiksi mökin ostamista varten. |
| Säästöpankki | Säästöpankki tarjoaa Balanssi-nimistä vakuutusturvaa asuntolainalle. Balanssin voi myös saada kulutusluotolle. Vakuutusturvalla voi vakuuttaa koko lainan tai 75 % siitä. |
Asuntolainasta voi myös saada tiettyyn rajaan asti verovähennystä, joka on valtion myöntämä korkotuki. Asuntolainan korkovähennyksen voi saada koko lainalle tai osittain. Asuntolainalla ostettu asunto tulee olla omakotitalo tai asuinhuoneisto. Korkojen verovähennys on pienentynyt vuosien saatossa, ja nykyään sen tuoma etu on hyvin pieni.
Suomessa asuntolainamarkkinat ovat rauhoittuneet vuosista, jolloin markkinat olivat ylikuumentuneet. Finanssivalvonta antaa pankeille ohjeistuksia, jotta väestön ylivelkaantumista voitaisiin välttää ja asumisen laatua parantaa. Toisaalta Suomessa on edelleen hyvin korkeat asuntolainavelat varsinkin yksittäisillä kotitalouksilla ja Finanssivalvonta pitää ongelmana omarahoituksen osuuden vähyyttä asuntolainoissa.
Suomessa kuitenkin arvostetaan paljon omaan asuntoon sijoittamista, joten asuntolainojen summat tulevat todennäköisesti säilymään suurina jatkossakin.